La Cour de cassation affine sa jurisprudence en matière de désordres apparents : lorsque le maître d’ouvrage est une personne morale, le désordre apparent s’apprécie au regard de son objet ou des activités exercées, et non au regard des compétences de son représentant légal.
Sur les faits :
Une SCI, dont l’activité est la promotion immobilière, a fait construire un ensemble immobilier composé de trois bâtiments destinés à la vente en l’état futur d’achèvement.
La SCI, maître d’ouvrage, a comme gérant une société spécialisée dans la construction.
Dans le cadre des travaux de construction, ce gérant a assuré la mission d’ordonnancement pilotage et coordination du chantier.
Se plaignant de divers désordres affectant les façades, le syndicat des copropriétaires, après achèvement, a fait désigner un expert judiciaire suivant une ordonnance de référé du 7 octobre 2014.
Après dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires saisit les juges du fond en indemnisation des préjudices subis du fait des désordres dénoncés.
Sur l’appréciation du caractère apparent ou caché des désordres :
La Cour d’appel de Pau (1ère Chambre, 30 avril 2024, n° 22/00225) retient le caractère caché des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires.
Elle juge ainsi que :
« En l’espèce, le maître de l’ouvrage est la SCI LES BAIGNOTS laquelle est un promoteur immobilier ; si un promoteur immobilier est un professionnel de l’immobilier, en revanche, il n’est pas un professionnel de la construction (Civ. 3e, 4 février 2016, n° 14-29.347) et l’activité exercée par le représentant légal est indifférente (Civ. 3e, 17 octobre 2019, n° 18-18.469), de sorte qu’il ne peut être considéré comme un professionnel de la construction au seul motif que son gérant, la SAS GESCOPI est un professionnel de la construction. »
Les constructeurs se pourvoient en cassation et soutiennent devant la 3e Chambre civile que « l’aptitude du maître d’ouvrage à connaitre les vices de l’ouvrage, lorsqu’il est une personne morale, s’apprécie dans le chef de son représentant légal personne physique, et si son représentant légal est lui-même une personne morale, dans le chef de la personne physique dirigeant celle-ci ».
Le moyen était habile puisque le représentant légal de la société maître d’ouvrage était un constructeur soit un professionnel techniquement compétent.
La solution adoptée par la Cour de cassation :
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle va commencer par rappeler que le caractère apparent du désordre s’apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître d’ouvrage.
En effet, la Cour de cassation avait déjà eu à adopter cette solution dans des arrêts relativement anciens. (Civ. 3e, 20 octobre 1993, n° 91-11.059 ; 17 novembre 1993, n° 92-11.026)
La nouveauté de l’arrêt se trouve plutôt dans l’appréciation du caractère apparent du désordre lorsque le maître d’ouvrage a pour représentant légal une société de construction :
« S’il est tenu compte, pour cette appréciation [des vices apparents], des compétences personnelles du maître de l’ouvrage, celles-ci, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, se déterminent au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal, que celui-ci soit une personne physique ou une personne morale. »
Ainsi, pour la Cour de cassation, une telle appréciation du caractère apparent ou non du désordre doit, lorsque le maître d’ouvrage est une personne morale, uniquement se fonder sur l’objet social ou sur les activités exercées par cette dernière.
Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence de la 3e Chambre civile.
C’est dans le même esprit qu’elle avait d’ailleurs jugé que la présence d’un maître d’œuvre lors des opérations de réception ne suffit pas à caractériser le désordre d’apparent. (Civ. 3e, 17 novembre 1993, n° 92-11.026)
Enfin, la Cour de cassation confirme une solution précédente (Civ. 3e, 4 février 2016, n° 14-29.347, publié) : le promoteur, professionnel de l’immobilier, n’en est pas pour autant un professionnel de la construction.
Marie-Pierre Alix
